وضعیت بازار مسکن در مناطق ارزان قیمت تهران

بر اساس آخرین آمار ارایه شده در خردادماه  سال ۱۴۰۱ میانگین قیمت مسکن در ارزان‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه ۱۸ حدود ۱۹.۵ میلیون تومان در هر متر مربع است. پس از آن منطقه ۱۷ قرار دارد که نرخ هر متر خانه در آن به ۲۰.۷ میلیون تومان می‌رسد. منطقه ۲۰ نیز به عنوان سومین منطقه ارزان قیمت شهر تهران شناخته می‌شود که میانگین قیمت خانه در آن متری ۲۰.۹ میلیون تومان است.

رشد قیمت مسکن در منطقه ۱۸ نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۴.۷ درصد بوده است. سال گذشته متوسط قیمت خانه در این منطقه متری ۱۲.۶ میلیون تومان بود. افزایش نقطه به نقطه قیمت مسکن در منطقه ۱۷ معادل ۳۱.۸ درصد و منطقه ۲۰ به میزان ۳۵.۷ درصد بوده است که نشان می‌دهد منطقه ۱۸ رشد بیشتری را نسبت به دو منطقه دیگر طی یک سال گذشته تجربه کرده است. از جمله دلایل این مساله می‌تواند جبران عقب‌ماندگی قیمت نسبت به دیگر مناطق در سالهای گذشته باشد. همچنین با توجه به رشد سنگین قیمت مسکن در چهار سال اخیر، توان متقاضیان کاهش یافته و به همین دلیل به سمت مناطق جنوبی سوق یافته‌اند که این عامل باعث فشار تقاضا و افزایش قیمت در مناطق جنوبی پایتخت شده است.

سه منطقه ارزان قیمت دیگر در بازار مسکن شهر تهران شامل منطقه ۱۵ با متوسط ۲۲.۲ میلیون تومان در هر متر مربع، منطقه ۱۶ با میانگین ۲۲.۴ میلیون تومان و منطقه ۱۹ با متوسط ۲۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع است. در منطقه ۱۲ نیز میانگین قیمت هر متر خانه به ۲۴ میلیون تومان می‌رسد.

با وجود آنکه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده، متوسط قیمت در ۱۶ منطقه پایین‌تر از متوسط شهر و میانگین قیمت در ۱۰ منطقه کمتر از متری ۳۰ میلیون تومان است.

آغاز رونق بازار مسکن پس از رکود یک ساله

خردادماه سال ۱۴۰۱ تعداد ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسید که این حجم از معاملات در ۲۰ ماه اخیر بی‌سابقه بود. خردادماه امسال متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۴ و ۳۲.۸ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۲.۳ و ۱۷۱.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

در واقع هم‌اکنون بازار به رونق نسبی رسیده که از دلایل آن می‌توان به انتظارات تورمی، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش تورم عمومی اشاره کرد. در این خصوص یک کارشناس بازار مسکن به ایسنا گفت: وقتی روند تاریخی بازار مسکن را مرور می‌کنیم می‌بینیم که همواره همبستگی بین افزایش قیمت‌ها و افزایش تعداد معاملات وجود دارد. علت این است که وقتی مردم فضا و چشم‌انداز بازار ملک را تورمی می‌بینند به سمت این بازار می‌آیند. برخی متقاضیان مردد نیز خرید خود را تسریع می‌کنند.

مهدی روانشادنیا افزود: به دلیل رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در سه چهار سال گذشته، اوضاع تولید مسکن چندان مناسب نیست اما تجربه نشان داده تقاضا اثر سریع‌تری بر تعداد معاملات و سطح  قیمت‌ها در بازار ملک دارد. تاثیر رکود ساخت و ساز بر بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت مشخص می‌شود. بنابراین اگر افق نگاه را سال ۱۴۰۱ قرار دهیم می‌شود گفت که موضوع نرخ ارز و شرایط کلی اقتصاد می‌تواند سمت و سوی بازار ملک را تعیین کند.

روانشادنیا اظهار کرد: معاملات مسکن در خردادماه هردو نوع مصرفی و سرمایه‌ای را شامل می‌شد. در بخش مصرفی از ماه‌های قبل کسانی بودند که قصد داشتند خرید را تا رسیدن به شرایط تثبیت به تاخیر بیندازند. در برخی موارد هم توقع ریزش قیمت خانه را داشتیم که رخ نداد و این افراد در اردیبهشت و خرداد به بازار ملک ورود کردند. گروه دیگر هم شامل تقاضای سرمایه‌ای بود که هر زمان احساس می‌کند بازار روند صعودی دارد به قصد برداشت سود یا حفظ سرمایه ورود می‌کند.

وی انعقاد حدود ۱۴ هزار معامله مسکن  در خردادماه ۱۴۰۱ را چشمگیر دانست و یادآور شد: از مهرماه سال ۱۳۹۹ تا کنون این حجم از معاملات اتفاق نیفتاده بود که نشان می‌دهد بخش تقاضا تحریک شده است.

بازار مسکن مامن سرمایه‌گذاری است

همچنین احمدرضا سرحدی ـ کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت این بازار در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: به دلیل رکود فعالیت‌های صنعتی و تولیدی در کشور، سرمایه‌ها طی دهه‌های گذشته مرتبا وارد بخش مسکن شده و در این بین، شهر تهران مثل آهن‌ربا پول‌ها را به سمت خود جذب می‌کند که باعث گرانی مسکن و اجاره بها شده است.

وی با بیان اینکه خرید مسکن یک سرمایه گذاری امن محسوب می‌شود افزود: اگر تقاضای موثر در بخش مسکن پاسخ داده شود بازار تا حدودی به آرامش می‌رسد اما طرح‌های دولتی مثل نهضت ملی مسکن، قابلیت اجرا ندارد. از طرف دیگر با مشکلاتی در اقتصاد مواجهیم که قدرت خرید خانوارها را  کاهش داده و به تبع آن ساخت و ساز با افت مواجه  شده است. ثبت نام برای نهضت ملی مسکن زیاد است اما تعداد بسیار کمی از متقاضیان توان پرداخت آورده را دارند. بنابراین معتقدم فشار تقاضای مسکن در کلانشهرها همچنان باقی می‌ماند.

به گفته سرحدی، تمام امکانات اقتصادی، تولیدی و درآمدی در یک نقطه‌ی کشور تحت عنوان شهر تهران تجمیع شده است. یعنی ۹۰ درصد اقتصاد ایران در تهران قرار دارد. طبیعی است که مردم برای برخورداری از امکانات تهران به این‌جا بیایند، علیرغم اینکه آلودگی و ترافیک و هزار مشکل دیگر در پایتخت وجود دارد. بنابراین رشد قیمت خانه در تهران بعضا بیش از دو برابر سایر نقاط کشور است. در واقع  بازار مسکن شهر تهران مثل آهن‌ربا سرمایه‌ها را به سمت خود جذب می‌کند.